Ne aflam la 10 ani de la prima criza imobiliara din Romania care a schimbat radical comportamentul participantilor din piata imobiliara. Atunci, cumparatorii erau preocupati de pretul si structura apartamentelor, aveau o incredere exagerata in promisiunile dezvoltatorilor imobiliari si nu luau in considerare potentialele riscuri ale proiectelor. Sau nu?
O mare parte dintre clientii de azi pastreaza temeri bazate pe experiente care au existat in timpul crizei. Acum, acestia sunt mult mai informati, rezervati si atenti la detalii: se consulta cu specialisti, studiaza domeniul imobiliar, solicita analize de tip due diligence a documentelor de proprietate si analizeaza cu atentie ante-contractele de vanzare-cumparare.
Cumparatorul are 3 criterii pe baza carora face alegerea: locatia, reputatia dezvoltatorului si calitatea proiectului. Dar care este procentajul acestor clienti din totalul celor care achizitioneaza o locuinta noua?
Locatia ideala a unui proiect de succes ar trebui sa asigure accesul facil la mijloace de transport si sa ofere o solutie de trafic adecvata pentru masini. Cu toate acestea, in aglomeratia urbana, chiar si cu cele mai bune legaturi, proximitatea joacă un rol esential. Avand in vedere faptul ca majoritatea clientilor sunt la varsta la care au sau urmeaza sa aiba copii, distanta fata de gradinite si scoli este esentiala. Multi cumparatori prefera o locatie in proximitatea acestora decat a serviciului. In ultimii 10 ani si administratiile locale au schimbat strategia, iar acum de xemplu in Cluj-Napoca nu se mai elibereaza autorizatie de constructie pana cand dezvoltatorul nu aduce, racordeza si amenajeaza tot cea ce inseamna acces la drumul public si utilitati.
Reputatia dezvoltatorului este esentiala pentru toti clientii fiind un criteriu eliminatoriu in multe cazuri. In 2008 erau semnate in mod curent promisiuni de vanzare-cumparare pentru proiecte care nu aveau nici macar autorizatie de constructie. In conditiile actuale de acces la informatie, dezvoltatorii care au facut greseli sau care nu si-au onorat promisiunile sunt sanctionati puternic de piata. Profilul unui dezvoltator de incredere ar trebui sa indeplineasca urmatoarele criterii: sa detina putere financiara, un portofoliu serios de proiecte finalizate si sa fi trecut cu reputatia nepatata prin criza. Totusi din pacate si in ziua de astazi mai avem clienti in imobiliare, care sunt influentati de oferte bomba cum le numim noi, si astfel achizitioneaza apartamente in blcouri cu probleme tehnice sau juridice. Din pacate Clujul inca are si astfel de dezvoltatori. In astfel de cazuri sfatuim clientii sa recurga la sfaturile unui avocat sau unei terte persoane independente si sa nu semneze acte sau sa faca plati decat in cadrul unor institutii si persoane autorizate. Desi in tari precum Japonia sau alte tari din Europa dezvoltatorii sunt opbligati sa depuna garantii in bani pentru perioade de 10 ani pentru eventuale defectiuni, la noi inca poti sa cosntruiesti intregi ansambluri rezidentiale pe persoana fizica. Un aspect foarte rau, deoarece in caz de insolventa in cele mai multe cazuri prejudiciul nu mai poate fi recuperat.
Calitatea proiectului nu inseamna neaparat finisaje de lux. Un proiect de succes este acela care este adecvat nevoilor si bugetelor cumparatorilor carora li se adreseaza. Indiferent daca este un proiect economic, mediu sau de lux, majoritatea clientilor au un set de asteptari corespunzatoare nivelului cladirii. Orice element suplimentar fata de nivelul asteptat inseamna o potentiala pierdere de profit, clientul nefiind dispus sa plateasca pentru acesta.
Un alt trend important este legat de scaderea interesului pentru apartamentele vechi. Am intalnit multi clienti care denumesc apartamentele vechi „second hand”, punandu-le astfel pe un palier clar inferior locuintelor noi. Noua generatie de cumparatori este foarte atenta la functionalitatea spatiului, preferand proiectele noi pe motiv ca acestea ofera o multitudine de compartimentari si o varietate de facilitati, spre deosebire de blocurile vechi care sunt construite dupa aceleasi tipare.
Dezvoltatorii care ințeleg dorintele clientilor si reusesc sa le invinga temerile au in acest moment oportunitatea de a marca profituri sigure. In caz contrar, acestia risca sa ramana cu proiectul nevandut.
Sursa articol: RBC Imobiliare si imobiliare.ro