Proprietar VS. chiriaș
Românul a fost proprietar. Românul a avut casa lui, a construit casa lui și a lăsat moștenire casa lui. Totul s-a schimbat după al II-lea Război Mondial când o parte din români au pierdut acest drept, drept recăpătat cu greu în anii ’80 de câțiva români și de toți după anul 1990.
După 1990 românii au fost puși în fața faptului împlinit și la un preț foarte mic comparabil cu cel din vest li s-a acordat șansa să devină din nou proprietari. Un vis nesperat de mulți, un vis care a continuat și după anii 2000 când românii au plecat peste hotare să își facă un trai mai bun; un vis care a ajuns realitate pentru cel puțin 60% din români. Un vis care ne-a transformat în cei mai bogați săraci. Astăzi achiziția unei locuințe este cea mai mare investiție pe care o face un român în timpul vieții și în cele mai multe cazuri se oprește la una pentru majoritatea.
Vestul a rămas liber, piețele au crescut constant cu mici excepții, iar prețurile au ajuns la un moment dat mari și foarte mari. Populația nu și-a mai permis să cumpere o locuință nici cu credit. Ei nu au avut șansa să plece în altă parte, să muncească și să trimită banii acasă. Ei sunt săracii bogați.
Este cunoscut că o economia puternică este una în care banul circulă, nu una în care blochezi miliarde de euro în piața imobiliară, care desigur este o investiție în cele mai multe cazuri lipsită de risc și cu un randament sigur. Dar dacă nu mă interesează profitul, dacă doar vreau să locuiesc la cel mai bun cost, care este soluția pentru mine? Pentru că unii din noi nu ne dorim să facem din orice activitate o afacere rămâne întrebarea dacă e mai bine să fiu chiriaș sau proprietar?
Acum ar trebui să analizez pe tip de locuință, tip de credit, durată și așa mai departe. O să încerc totuși să cuprind toate proprietățile într-o singură analiză versus chirie.
- Proprietar: Acest cuvânt este pe buzele românului de rând, este momentul așteptat de mulți, este siguranța că nimeni nu te dă afară. Asta dacă ai achitat locuința, căci dacă este cu credit și nu îl achiți vei fi dat afară. Dar e bine să îl achit, dacă mă îmbolnăvesc și am nevoie de bani. Nu e mai bine să păstrez banii și să contractez un credit?
Pot să găsesc zile la rând motive pro și contra de a fi proprietar. Eu vreau să prezint beneficiile pentru fiecare, fiindcă riscuri există în orice decizie pe care o luăm. În momentul în care ești proprietar, chiar și parțial, ai stabilitate. Nu te va da nimeni afară, dacă îți achiți toate taxele. Tu decizi dacă locuința este prea mică sau prea mare. Dacă vrei să te muți de la casă la apartament sau viceversa nimeni nu te oprește. Vei avea costuri cu transcrierea proprietății, comisioane de plată dacă nu te vei descurca singur și poate chiar de un împrumut dacă casa va fi mult mai scumpă decât locuința ta actuală. În principiu atunci când ești proprietar cea mai mare cheltuială este impozitul anual, mentenanța instalațiilor și mici retușuri. La noi în țară încă nu sunt costuri uriașe cu întreținerea unei locuințe, iar atât timp cât nu ai o casă unde trebuie să repari acoperișul, să te ocupi de grădină, costurile tale se împart cu ceilalți proprietari.Observăm că cele mai mari riscuri de a fi proprietar este creditul, fiindcă riști să ți se dubleze rata cum să întâmplă zilele acestea la noi în țară și nu numai. Nu trebuie să uităm dobânzile care urcă și scad, așa că pe durata unui credit de 30-35 de ani, tu nu vei avea doar rată mare ci și mică, iar cu cât creditul se va apropia de final, cu atât rata va fi mai puțin influențată de creșterea sau scăderea dobânzilor de referință. Dacă ai credit cu rată fixă, grijile au dispărut, iar tu de la început ști cât te va costa casa.
Trebuie să fim onești și să recunoaștem că în momentul de față cu 2000 lei primești mai multă locuință decât cu aceiași chirie. Dar asta este aplicabil doar pentru orașele mari din România, căci pentru orașele mici ai șanse mari să primești mai multă locuință în chirie decât credit.
Vedeți că până la urmă totul este un calcul matematic și dacă vrei să răspundem la întrebarea de mai sus matematic, cum este cel mai profitabil să trăiesc? Atunci e clar că diferă de la oraș la oraș, venituri și alți factori economici. Dar când vine vorba de locuință nu gândim doar matematic ci și emoțional.
- Chiriaș: Acest cuvânt este pe buzele vesticilor, un trend comun pentru țările dezvoltate. Mai ales în țările în care prețurile au ajuns atât de mari încât ratele nu se mai justifică nici cu un avans. Acum normal că fiecare țară are obiceiurile ei, tradițiile ei și economia specifică. Astfel e greu să generalizăm, dar un trend există. Populația vestică este una mobilă, mobilitate europeană în vest este mai ridicată. Astfel locuitorii acelor țări se mută mai des cu locul de muncă dintr-o localitate în alta sau chiar dintr-o țară în alta, astfel deținerea unei proprietăți devine mai problematică, astfel preferă să închirieze. Pe când românul rareori se mută, mulți având aceiași reședință la pensie cu locul nașterii.
Acum nici să discutăm prea mult de vest nu are rost, așa că propun să ne uităm la piața noastră. Piața chiriilor este una foarte volatilă la noi, caracterizată prin contracte scurte, majoritatea cu o durată de 1 an. Nedeclarate în proporție de peste 80%, astfel nu prea există drepturi sau obligații de nicio parte. Ca să îți iei un credit ai nevoie de un venit. Ținând cont că o bună parte din economia noastră este în cel mai bun caz gri, multe persoane nu au veniturile declarate ori pur și simplu acestea nu pot constitui venituri. De exemplu românii din vest au trimis anul acesta peste 4 miliarde de euro acasă. Acești bani nu constituie venit, astfel nici o bancă nu îl va considera ca atare și nu vei fi creditabil. Nu îți rămâne decât să te muți în chirie.
Dacă este să tragem o concluzie chiriile sunt caracterizate de o instabilitate datorită duratei scurte, în medie 1-2 ani, și este foarte posibil să te muți mai des (la fiecare câțiva ani). Sunt caracterizate printr-o predictibilitate mai ușoară și o variație anuală de 10-20%. Trendul se schimbă mai greu și tind să crească cu anii și după aceia să scadă brusc, dar nu pe aceiași perioadă. De exemplu pot să crească timp de 5 ani cu 50% și să scadă cu 5%-15% timp de 1 lună sau 1 an continuu. Cazul în care o chirie se poate dubla într-un termen scurt sunt mici, în timp ce o rată poate crește vertiginos în câteva luni. Cumpărarea unei locuințe se caracterizează prin stabilitate, ceva costuri în plus cu întreținerea ei, dar insesizabilă dacă stai în locuințe colective. La sfârșitul creditului și în prag de pensie poți să generezi venituri care să îți asigure o bătrânețe mai ușoară. Venituri care nu vor exista din chirie. Ca orice decizie cumpărarea sau închirierea unei locuințe nu este lipsită de pericole și oportunități în același timp.
Analiza cost/beneficiu este cea mai recomandată, iar soluția este diferită de la un individ la altul în funcție de venituri și planurile sale. Normal că aș recomanda tuturor să cumpere o locuință cât timp se mai poate, piața ne arată că urmăm trend-ul european și la un moment dat proprietățile o să devină prea scumpe sau avansul prea mare ca să ne mai permitem. Probabil suntem martorii la ultimele 2 decade în care românii o să mai aibă acces la locuințe accesibile ca preț, cel puțin în marile orașe.
Trebuie să nu uităm că după fiecare ieftinire urmează o scumpire. De obicei scumpirea e mult mai mare decât ieftinirea. Astăzi putem compara cu 2008 și vedem că deși au scăzut prețurile, astăzi sunt cu mult mai mari decât erau în vârful boom-ului imobiliar din 2007. Așa că eu te îndemn la prudență, un calcul de rentabilitate și să te consulți doar din surse sigure, fiindcă românul e bun la toate…