De ce cresc prețurile în imobiliare? Pe bune.

În ultima perioadă au tot apărut știri din imobiliare. De fapt știri din imobiliare tot apar și vor tot apărea, însă am observat că majoritatea articolelor nu aveau scopul de a informa cititorul. Scopul principal era să atragă click-uri pentru câteva rânduri scrise în grabă, de obicei cu acuze aduse unei părți pentru a crea dispute și conversații inutile, dar care cresc vizualizările.

M-am decis astfel să scriu un articol pe bune despre piața imobiliară din România, Cluj-Napoca și de glob, pe bune. După 10 ani de imobiliare cred că am idee despre ce se întâmplă. Pentru a fi mai ușor am să împart articolul în 3: informații generale despre imobiliare, Cluj-Napoca și România. Atenție, acest articol reprezintă punctul meu de vedere. Sub nici o formă nu sugerez să investiți în imobiliare, acțiuni sau alte mecanisme. Explică doar punctul meu de vedere și încerc să ofer o părere obiectivă bazată pe experiența mea.

Imobiliare pe glob

Imobiliare și agenții imobiliare există de mult timp, în unele țări chiar de la începutul sec. al XX-lea. La noi de prin 1991. Imobiliarele își desfășoară activitatea în principiu pe 2 tipuri de piețe. Piața liberă de obicei regăsită în țările democrate și o piață reglementată de stat, specifică de obicei țărilor cu un alt tip de regim, de exemplu China. Astăzi voi analiza doar piețele libere, cele care ne interesează pe noi.

Un lucru de necontestat este siguranța activelor imobiliare. Chiar dacă sunt investițiile cu aproape cel mai mic randament, în medie 5-10%, imobiliarele sunt considerate cel mai sigur plasament. Acum o să spuneți: Păi cum sunt sigure, că piața imobiliară s-a prăbușit în 2008 la nivel mondial? Așa este, dar piața imobiliară după o prăbușire își revine, astfel activul își recapătă valoarea sau chiar o depășește pe cea inițială (vezi cazul României după prețurile din 2008). Important de asemenea ele pot produce venit, chiar și cu o valoare diminuată. Pe când investițiile în monede virtuale, acțiuni, start-upuri, pot fi sortite eșecului. Sunt acțiuni de exemplu care nu își mai revin niciodată. Practic imobiliarele, proprietatea deținută în sine, nu poate fi sortită falimentului. Din păcate pot fi sortite distrugerii: războaie, fenomene naturale și așa mai departe. Acest efect poate fi contracarat în schimb cu o asigurare a proprietății în unele cazuri.

Normal domeniul imobiliar se aliniază climatului economic. Astfel într-o economie normală prețul proprietăților crește, de asemenea al chiriilor, odată cu avântul economic. Ca orice produs prețul este influențat de cerere și ofertă. Cu cât este mai mare cererea, cu atât oferta poate fi limitată și astfel prețurile cresc. Dar aici deja intervine prima excepție. Putem avea o cerere mare și o ofertă mare, iar atunci prețurile nu cresc. O altă excepție sunt piețele libere, dar unde există un monopol. Chiar dacă piețele imobiliare din Europa sunt libere, în cea ce privește piața chiriilor aceasta este un pic diferită față de cea locală. Mulți dezvoltatori nu vând activele, ci preferă se le închirieze în Europa. Aici avem un exemplu bun Berlinul, unde 80% din piață este deținută de 2-3 jucători importanți. Aici chiar dacă este o piață liberă, ea poate fi influențată de principalii jucători. Chiar dacă acest lucru este ilegal, s-a întâmplat în multe alte domenii să se realizeze înțelegeri comerciale. De obicei în aceste cazuri pot să intervină autoritățile locale.

Din primul moment vă spun că piața Europeană este complet diferită de cea Românească. Bazată pe un procent mare de chiriaș și unul mic de proprietari, în special datorită prețurilor piperate chiar și pentru salariile vesticilor, piața Europeană este puțin influențată de persoanele fizice în cea ce privește prețurile la vânzare și mai mult la închiriere. De exemplu când a început criza Covid piața chiriilor din Europa s-a menținut, iar cea din România a scăzut. De ce? Fiindcă în Europa contractele erau semnate pe 3-5 ani și lumea nu se mută atât de des. Mulți rămân și peste 5 ani în chirie. Astfel contractele erau închise, cu limitări mari în cea ce privește negocierea. În țara noastră piața chiriilor este reprezentată în mare parte de contract pe 1 an, extrem de ușor de reziliat cu o garanție și preaviz de 1 lună cu foarte mulți tineri și studenți în chirie, ce au o flexibilitate mai mare. În Europa preavizul poate fi și de 6 luni cu 3 garanții în unele cazuri. Astfel la noi apartamentele au fost rapid eliberate și chiriile au scăzut. În schimb la vânzare a fost invers, piața din Europa a scăzut fiindcă investitorii nu au mai plasat bani în imobiliare, pe când la noi în țară mulți au decis să investească, iar astfel prețurile au crescut cu 10-15%, de frica falimentului băncilor. Români din străinătate au decis să cumpere masiv în criza sanitară pentru a își asigura depozitele din băncile străine. Frica i-a transformat în mici investitori imobiliari.

O piață poate influența o altă piață imobiliară. Exemplu criza imobiliară din 2008, pornită în SUA, care a afectat tot globul. De asemenea o piață imobiliară poate să rămână imună. În criza medicală generată de Covid-19 în unele țări prețurile au crescut, iar în altele au scăzut.

De ce în România?

În România putem discuta de imobiliare începând cu anii ’90, înainte de această perioadă nu putem spune că am avut o piață imobiliară liberă. Piața chiriilor aproape nu a existat în perioada comunistă, iar proprietarii erau puțini. Majoritatea apartamentelor noi era livrate de către stat cetățenilor în funcție de împărțirea pe clase și rolul în societate. O parte dintre români, puțini ce este drept, au reușit să achiziționeze proprietățile de la stat.

La câțiva ani după căderea comunismului în România, printr-o hotărâre contestată de unii și aclamată de alții statul a scos masiv la vânzare proprietățile deținute de acesta la un preț mediu de 15.000 USD. Mulți au avut astfel ocazia să achiziționeze prima proprietate. Imediat ce piața s-a liberalizat au început schimburile, cumpărările de locuințe în funcție de nevoi, nu în funcție de cea ce primeai. Odată ce o piață este liberă, ea crează de obicei loc și pentru investitori, speculanți sau consilieri. Încet au început să apară primii dezvoltatori imobiliar, primii consultanți imobiliari și băncile care să finanțeze pe cei ce își doreau mai mult decât pot avea.

Piața din anii 1990 a fost marcată de o inflație uriașă, instabilitate și o piață nereglementată. Fiecare făcea ce își dorea. Totul a fost haotic, haos creat și de români care se întorceau acasă cu bani mulți câștigați în Vest și neștiind ce să facă cu ei, i-au investit în imobiliare. Prețurile au urcat, mai ales în orașele principale, iar în cele secundare unde orașele au pierdut din importanța economică au scăzut, în unele cazuri valorând absolut nimic…

La ora actuală piața imobiliară din România este una nereglementată în cea ce privește agențiile imobiliare și agenții, iar în cea ce privește dezvoltatorii este reglementată doar partea de construcții, neavând aceștia din urmă cerințe speciale. Nici proprietarii persoane fizice ce vând și ascund defecte sau cum le spunem noi vicii ascunse, nu au prea mult de suferit. În traducere liberă oricine poate să devină peste noapte ce și-a dorit o viață întreagă: dezvoltator, vânzător sau agent. Normal că asta crează o lacună legislativă, probleme în imposibilitatea de a pedepsi pe cineva care nu respectă legea. De exemplu în Italia fiecare agent acreditat are un număr de înregistrare, acesta apare la fiecare anunț, iar în cazul în care greșește poate fi suspendat o perioadă. În cea ce privește dezvoltatorii din Japonia, aceștia trebuie timp de 10 ani de la finalizarea unei construcții să blocheze într-un cont Escrow banii pentru buna execuție a clădirii, în timp ce la noi dezvoltatorul poate intra cu SRL-ul în insolvență și totul este gata pentru persoanele păgubite.

În România piața imobiliară a simțit un avânt puternic după anii 2000, iar odată cu aderarea la NATO și la UE aceste prețuri au explodat. Din păcate odată cu aderarea la UE a sosit și criza imobiliară din SUA, astfel din 2009 prețurile au început să scadă. Au avut de unde să scadă, de la un maxim istoric atins odată cu aderarea la UE, perioadă în care specula imobiliară a fost poate la un maxim istoric în țara noastră, ce nu se va mai repeta vreodată.

Astăzi lumea este speriată de orice aspect negativ exterior, dar uită că piața imobiliară din România a ajuns la o maturitate pe care nu o avea în 2008, astfel ea nu mai este atât de influențabilă din exterior. Are un comportament propriu și are proprii săi investitori serioși: românii plecați în străinătate de ani buni. Bineînțeles că o criză la nivel mondial poate afecta și piața noastră internă, dar nu mai este obligatoriu de exemplu să scadă, dacă scade piața imobiliară din Europa. Ea are propria ofertă și proprii clienți, ba din contră în vremuri de criză poate “fura” din clienții altora.

De ce în Cluj-Napoca?

Cluj-Napoca ca și orice altă reședință de județ s-a dezvoltat din punct de vedere imobiliar mult mai bine decât orașele mai mici din România. În principal reședințele de județ s-au dezvoltat mai bine datorită următorilor factori: economic, infrastructură, stabilitate politică, cultural/educațional, geografic. Cine nu a dezvoltat măcar parțial cele de mai sus, a murit și din punct de vedere imobiliar.

Nu o să tratez fiecare factor în parte, că altfel articolul se transformă într-o carte, dar voi discuta în general. Ca orice alt oraș Cluj-Napoca s-a dezvoltat, mai puțin în anii 1990 datorită unei conduceri politice conservatoare și mai mult după anii 2000, odată cu deschiderea față de mediul de business și față de străini. Odată ce din punct de vedere politic s-a creat o stabilitate, orașul a început să își dezvolte infrastructura, astfel au venit companii noi cu angajați noi. Au apărut cartiere noi în zonele limitrofe ale orașului pentru acești noi angajați. Cultura cu educația au crescut frumos împreună, iar educația bună a atras mii de studenți străini care au trebuit cazați. Pe lângă studenții străini la cluj au sosit zeci de mii de studenți din alte orașe mai puțin dezvoltate. Și aceștia au trebuit cazați. În anii 2015 rata de absorție era de 10-15%, adică din 10.000 de studenți între 1.000-1500 se stabileau definitiv la Cluj-Napoca. Aceștia aveau nevoie de apartamente unde să locuiască, astfel am ajuns ca la sfârșitul anului 2019 ca cererea să fie cu peste 30% mai mare decât oferta. Între anii 2010-2020 la Cluj-Napoca s-a construit mult, dar nu atât de mult pe cât era necesar. De ce? Fiindcă odată cu creșterea economică și educațională a mai pus cineva ochii pe oraș. Cine? Investitorii mici și mari. Români plecați în străinătate care doreau să nu stea cu banii în bancă fiindcă dobânda este negativă în Europa, astfel banii nu produc alți bani sau investitori din Europa, America ori Israel care doreau să investească câte 10-20 de apartamente. Persoanele care doreau să achiziționeze o locuință, tocmai au văzut că nu mai erau locuințe sau erau prea scumpe. Primul efect al acestui boom imobiliar a fost creșterea prețurilor. Dar prețurile nu au crescut singure, a crescut manopera, a crescut prețul la teren, a crescut mâna de lucru. Unde există o cerere atât de mare, peste 30% față de piață, prețurile pot crește vertiginos. Cum toate acestea nu erau suficiente, Cluj-Napoca s-a mai confruntat cu o problemă: lipsa terenurilor. Se știe că dezvoltatorilor le place să construiască pe teren drept și nu mai mult de 8 etaje. Când se modifică cele două, prețurile cresc. Un demisol poate fi mai costisitor decât un etaj, iar la un bloc de 20 de etaje după etajul 10 costurile se pot dubla pentru fiecare nivel în plus. Nu în ultimul rând din punct de vedere geografic, orașul nostru este situat pe 2 coline, cu un centru foarte concentrat. Normal că utilitățile sunt mai scump de tras decât în linie dreaptă, iar lipsa de teren drept va face iarăși să crească prețurile.

Nu o să fac referire la activitatea imobiliară din zona metropolitană, dar pot să vă spun că și aceasta pune o presiune pe piața imobiliară din Cluj-Napoca și mai ales pe infrastructură, iar dacă la Cluj-Napoca s-a construit cât de cât bine, cu mici excepții, zona metropolitană este un haos imobiliar care se revarsă zilnic în Cluj-Napoca. Presiunea acum este mare pentru a rezolva această problemă care a fost elegant pasată metropolei bogate.

Atunci când cineva îți mai spune că piața imobiliară crește din cauza studenților, agenților, dezvoltatorilor ce fac blaturi imaginare, it-iștilor sau persoanelor fizice care doresc să se îmbogățească, să nu îl mai credeți. Piața imobiliară este ca un ecosistem. Factorii externi și interni o influențează, dar este atât de puternică încât nu poate fi influențată de un singur factor. Excludem aici războiul și dezastrele naturale bineînțeles.

PS: piața imobiliară de pe o piață liberă se auto-reglementează. Nu există prețuri mari/mici decât raportate la persoana ta și veniturile tale. Dacă proprietățile sunt scumpe, peste puterea de cumpărare a populației, ele se vor regla de la sine. De asta observăm în anumite momente mici blocaje. Lumea reacționează la știri, factori externi și se adaptează rapid. Este ușor să te adaptezi în imobiliare, ai doar de schimbat prețul din anunț. Nimic mai simplu.

PS2: acest articol este doar punctul meu de vedere, după cum am mai spus mai devreme. Nu vă spun cum să investiți banii, nu vreau să arăt cu degetul spre nimeni, vreau doar să înțelegeă lumea că piața imobiliară și evoluția ei într-o comunitate este o culpă comună la care contribuie toți actorii. Singura condiție este ca acea piață să fie liberă.