18 pentru 2018: Dezechilibrele pietei imobiliare

Piata imobiliara si constructiile au intrat pe un trend de crestere, mai mult sau mai putin accelerata, in functie de segmentul de piata. Cat de mult este prea mult?

Accelerarea cresterii preturilor imobiliare este unul dintre cele cinci riscuri la adresa stabilitatii financiare din Romania, potrivit celui mai recent „Raport asupra stabilitatii financiare”, cel din decembrie 2017, realizat de Banca Nationala a Romaniei. Este drept ca este considerat un risc de intensitate redusa, dar, totusi, este printre cele doar cinci mentionate de Banca Centrala.
„Preturile locuintelor au avut o dinamica pozitiva, dar semnificativ mai redusa decat in numeroase tari din Uniunea Europeana, pe fondul cresterii veniturilor populatiei, imbunatatirii asteptarilor viitoare ale indivizilor privind situatia financiara si mentinerii ratelor de dobanda la valori extrem de reduse. Cu toate acestea, doar o parte redusa din tranzactiile imobiliare sunt finantate prin credit. Pe termen mediu, potentialele riscuri care pot fi generate de portofoliul de credite cu garantii ipotecare vizeaza sensibilitatea ridicata la riscul de crestere a ratei dobanzii a debitorilor care au contractat un credit ipotecar“, se detaliaza in Raportul mentionat.

Imobiliarele, supraevaluate?
Expunerea sectorului bancar fata de piata imobiliara rezidentiala este substantiala, potrivit Raportului BNR privind stabilitatea financiara: creditul populatiei cu garantii imobiliare reprezenta 80,4 miliarde de lei, in septembrie 2017, in aceasta categorie fiind incluse creditele ipotecare (inclusiv creditele ipotecare cesionate) si creditele de consum garantate cu ipoteci acordate populatiei, dintr-un total al stocului pentru populatie, de aproximativ 230 de miliarde de lei. Ponderea creditelor garantate cu ipoteci in stocul total de credite acordate populatiei era de 68%, la finalul lunii septembrie, iar dintre acestea creditele ipotecare sunt majoritare (80% din totalul creditelor cu garantii imobiliare acordate populatiei), in contextul reducerii semnificative a stocului creditelor de consum garantate cu ipoteci (cu 9,5%, in termeni anuali, iunie 2017).
Volumul de credit „Prima Casa” se mentinea majoritar, atat la nivelul de stoc, cumuland 62,5%, din creditul ipotecar, la septembrie 2017, dar si ca pondere in volumul de credit nou acordat in prima parte a anului trecut, aproximativ 65%. Stocul de credit ipotecar a avansat, in termeni anuali, de 13,1% (septembrie 2017), datorita creditului nou (care reprezinta 20% din stocul de referinta, septembrie 2016), temperat de contributiile negative ale ratelor de rambursare a creditelor (-6%), respectiv de operatiunile de curatare a bilanturilor (-1%). In plus, activele imobiliare reprezinta 77% din totalul activelor detinute de populatie, respectiv 1.330 de miliarde de lei, iar ponderea sectorului constructii si imobiliar in rata de insolvabilitate consemnata printre finantarile acordate de banci era de 10,5%, la nivelul anului 2016, mai arata datele BNR.

Iancu Guda, presedintele Asociatiei Analistilor Financiar-Bancari din Romania (AAFBR), a spus, in cadrul unui eveniment organizat de Bursa de Valori Bucuresti (BVB), la inceputul lunii ianuarie 2018, ca imobiliarele sunt supraevaluate cu 20%-25%, in prezent, iar programul „Prima Casa” ar trebui oprit gradual. „Acum vad imobiliarele supraevaluate undeva la 20%-25%. Daca faci un calcul mediu cu chiria care poate fi incasata pe metrul patrat, pe zece ani, cu un grad de ocupare de 90% al activului si reinvestirea chiriei, la un randament anualizat real de 3%, pe o clasa de active cu risc sub medie, cum ar fi obligatiuni, atunci ajungi la un pret pe metrul patrat de 1.000 – 1.050 de euro. Astazi este 1.250 de euro. Pentru rezidentialele nisate, intr-o zona foarte buna, ajunge la 2.000 de euro pe metrul patrat. Imi indica, mai degraba, un maximum de 1.500 de euro pe acelasi calcul de chirie, incasata pe zece ani si reinvestita la un randament de 3%”, a explicat Guda.
Programul „Prima Casa” continua in acest an, in ciuda contestarilor, Guda nefiind singurul care sustine ca este nevoie ca acesta sa fie limitat. Plafonul alocat garantiilor pentru acest an in cadrul „Prima Casa” insumeaza doua miliarde de lei, o scadere de 25% fata de anul trecut. De la lansarea acestui program, in 2009 (de Guvernul Boc, pentru a impulsiona piata imobiliara si constructiile, dupa o scadere puternica), pana la sfarsitul lunii noiembrie 2017, au fost acordate 238.305 garantii si promisiuni de garantare, in valoare totala de 20,78 de miliarde de lei, potrivit Fondului National de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii.

Preturile locuintelor, inca mult sub nivelul din boom
Asteptarile proprietarilor privind preturile pentru apartamentele scoase la vanzare in Romania, atat noi, cat si vechi, erau cu 10,48% mai mari, la sfarsitul lunii decembrie 2017, fata de aceeasi perioada a anului anterior, ajungand pana la 1.160 de euro pe metru patrat util, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. „Interesant este ca, dupa trei trimestre de cresteri (+4% in primul trimestru, +2,56% in trimestrul al doilea, si, respectiv, +4,38% in trimestrul al treilea), suma medie solicitata pentru un apartament pe plan national s-a diminuat usor in trimestrul al patrulea, cu 0,77% mai exact. Aceasta tendinta de stabilizare a preturilor, resimtita inclusiv in cele mai mari doua orase ale tarii (Bucuresti si Cluj Napoca), poate fi pusa, cel putin partial, pe seama epuizarii fondurilor pentru programul «Prima Casa», ce a dus la o temperare a cererii pentru locuinte”, afirma reprezentantii Imobiliare.ro.
Cu toate acestea, nivelul preturilor cerute de proprietari este mult redus, fata de cel mai ridicat din boomul imobiliar, de 2.058 de euro pe metru patrat util, din martie 2008. Astfel, comparativ, intre cele doua perioade, scaderea preturilor cerute pentru apartamente ramanea, la finele anului trecut, la un nivel ridicat, comparativ cu primavara anului 2008, de 77,4%, reiese din datele Imobiliare.ro. De asemenea, fata de decembrie 2008, cand criza isi arata coltii, proprietarii cereau pentru un metru patrat util de apartament aproximativ 1.547 de euro, cu aproape 33,4% peste nivelul de la finalul anului trecut. In plus, fata de cel mai redus nivel, din decembrie 2016, de 891 de euro pe metru patrat util, cresterea preturilor cerute din decembrie 2017 era de 30,2%.

Forta rezidentialului
De altfel, piata rezidentiala a tras in sus piata constructiilor anul trecut. Volumul lucrarilor de constructii a scazut pe total, ca serie bruta, cu 6,9%, in perioada 1 ianuarie 2017 – 30 noiembrie 2017, comparativ cu aceeasi perioada a anului anterior, potrivit Institutului National de Statistica. „Pe elemente de structura, au avut loc scaderi la lucrarile de intretinere si reparatii curente cu 25,1% si la lucrarile de reparatii capitale cu 19,9%. Lucrarile de constructii noi au crescut cu 2,8%. Pe obiecte de constructii au avut loc scaderi la constructiile ingineresti cu 23,2% si la cladirile nerezidentiale cu 14,1%, iar cladirile rezidentiale au crescut cu 68,7%”, potrivit unui comunicat de presa al INS.
Adica, lipsa lucrarilor de infrastructura se resimte semnificativ pe piata constructiilor. Iar tendinta este confirmata si pe seria ajustata, in functie de numarul de zile lucratoare si de sezonalitate, unde volumul lucrarilor de constructii a scazut cu 8%, in aceeasi perioada, fata de perioada similara din anul anterior. „Pe elemente de structura, s-au inregistrat scaderi la lucrarile de intretinere si reparatii curente cu 23,2% si la lucrarile de reparatii capitale cu 20,3%. Lucrarile de constructii noi au crescut cu 3,1%. Pe obiecte de constructii, volumul lucrarilor de constructii a scazut la constructiile ingineresti cu 24,5% si la cladirile nerezidentiale cu 13,7%. Volumul lucrarilor de constructii a crescut la cladirile rezidentiale cu 66,5%”, se mai mentioneaza in documentul de presa al Statisticii. In plus, intre 1 ianuarie 2017 si 30 noiembrie 2017, s-au eliberat 38.879 de autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale, in crestere cu 7,6% fata de aceeasi perioada a anului precedent. Aceasta crestere este reflectata in urmatoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (+844 autorizatii), Bucuresti-Ilfov (+716), Centru (+429), Sud-Est (+292), Vest (+249), Sud-Vest Oltenia (+248) si Sud-Muntenia (+95). O scadere s-a inregistrat in regiunea de dezvoltare Nord-Vest (-128 autorizatii).
La nivelul intregii tari, anul trecut, au fost vandute, 627.802 imobile, potrivit datelor Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI), numarul incluzand toate tipurile de tranzactii, de la cele rezidentiale la cele cu terenuri. Cele mai multe vanzari de imobile au fost inregistrate, anul trecut, in Bucuresti, de 82.477 de unitati, urmat de judetul Cluj, cu 43.774 de unitati, si de Ilfov, cu 41.687 de unitati. Judetele cu cele mai putine imobile vandute, in aceeasi perioada, au fost Teleorman (4.470 de unitati), Salaj (3.920 de unitati) si Caras-Severin (3.615 de unitati). De asemenea, numarul ipotecilor, la nivel national, anul trecut, a fost de 254.405, conform datelor ANCPI.

Campioana cresterilor
Capitala a consemnat cea mai mica marja anuala de crestere a preturilor, respectiv de aproximativ 10%, de la 1.141 de euro la 1.256 de euro pe metru patrat util, conform Indicelui Imobiliare.ro. In schimb, Cluj-Napoca a fost campioana absoluta in ceea ce priveste cresterile de preturi pe segmentul rezidential. Anul trecut, asteptarile vanzatorilor de apartamente din Capitala Transilvaniei s-au ridicat cu aproximativ 16,84%, de la 1.247 de euro la 1.457 de euro pe metru patrat. „Cluj-Napoca a recuperat, astfel, cea mai mare parte din declinul consemnat in perioada de recesiune, valoarea actuala situandu-se foarte aproape de punctul maxim al pietei, respectiv 1.551 de euro pe metru patrat util, in aprilie 2008”, au subliniat reprezentantii Imobiliare.ro.
Iasiul a fost un alt oras in care au avansat puternic preturile apartamentelor. In capitala Moldovei, Indicele Imobiliare.ro arata, la finele anului trecut, o crestere de 13,7% a pretului mediu solicitat pentru apartamentele noi si vechi, de la 854 de euro la 971 de euro pe metru patrat util. In timp ce, in Timisoara, apartamentele scoase la vanzare s-au scumpit, per ansamblu, cu 11,59%, anul trecut, fata de sfarsitul anului anterior, de la 1.027 de euro la 1.146 de euro pe metru patrat util. In Brasov, pretul mediu solicitat pentru un apartament a crescut cu aproximativ 12%, in ultimul an, de la 900 de euro la 1.009 euro pe metru patrat util, fiind pentru prima data, dupa 2008, cand depaseste acest prag. Constanta este celalalt mare centru regional in care apartamentele au depasit, anul acesta, pragul de 1.000 de euro pe metru patrat util. Preturile apartamentelor din orasul de la malul Marii Negre au crescut cu 12,74%, de la 973 de euro la 1.097 de euro pe metru patrat util.

Comercial: crestere stabila
Pe piata comerciala, actorii imobiliari nu anticipeaza deloc o posibila criza, ca urmare a cresterii consumului. Pe piata spatiilor de birouri din Bucuresti, suprafata disponibila, la finalul anului trecut, era de aproximativ 2,5 milioane de metri patrati inchiriabili, la care se vor adauga aproximativ 200.000 de metri patrati, in acest an. In tara sunt disponibili aproximativ un milion de metri patrati de spatii de birouri de clasa A, care vor fi suplimentati in acest an. Atat in tara, cat si in Capitala se estimeaza o mentinere a chiriilor, intre 10 si 18 euro/metru patrat inchiriat, lunar, noul stoc neinfluentandu-le nici in jos, nici in sus.
Pe piata de retail, stocul de spatii era de aproximativ trei milioane de metri patrati inchiriabili in Romania, la finele lui 2017, la care se vor adauga 100.000 de metri patrati, in acest an. De asemenea, chiriile vor ramana stabile – intre 25 de euro si 75 de euro pe metru patrat inchiriabil, lunar, in functie de oras, locatie, dimensiune, calitate si perioada.
Pe piata industriala, suprafata inchiriabila la finele anului trecut era de aproximativ 3,5 milioane de metri patrati, din care aproximativ o treime in jurul Bucurestiului, mai ales la Vest de oras. Aceasta va creste in acest an cu 300.000 – 400.000 de metri patrati, in functie de cererile chiriasilor. Nivelul chiriilor pentru spatiile de calitate variaza, lunar, intre 3 euro si 4 euro pentru un metru patrat inchiriabil, in functie de locatie, dimensiune si facilitati. Nici acestea nu vor creste anul acesta.

Sursa: www.forbes.ro