Pasi de urmat atunci cand vrei sa iti cumperi casa perfecta!
Cum să cumperi casa perfectă?
Să fie de vină aerul curat din curtea bunicii sau copilăria liberă și fericită pe care am trăit-o¬, simțind iarba rece între degetele de copil, cert este că visul nostru este acela de a avea propria casă. Însă din momentul în care am hotărât să dăm viață visului până în acela în care băgăm pentru prima dată cheia în ușă, poate trece o perioadă care de multe ori ne face să renunțăm.
Înainte de a lua această hotărâre, sunt anumite aspecte de care trebuie să ținem cont pentru ca procesul să cunoască o finalitate și casa din vis să nu fie una de turtă dulce pe dinafară, dar amară pe dinăuntru.
Trebuie să știi că sfârșitul anului 2012, dar și începutul lui 2013 reprezintă două perioade perfecte pentru achiziții imobiliare, întrucât prețurile au scăzut dramatic, cu aproape 40% în perioada 2008-2011. De asemenea, creditele ipotecare s-au ieftinit foarte mult anul acesta, ajungând la valorile din 2007 (conform acestui articol de pe site-ul: TopESTATE). Urmărind evoluția pieței, putem foarte ușor preconiza că în anul 2013, aceasta va fi într-o continuă creștere, ceea ce înseamnă că prețurile apartamentelor și vilelor vor scădea, iar dacă acest lucru nu se va întâmpla, atunci cel puțin vor stagna.
Cumpărarea unei case este un moment care necesită investiție de timp îndeosebi și reprezintă de departe cea mai semnificativă investiție financiară pe care o poți face. Când între mintea și inima ta se duce o bătălie cu privire la casa pe care ți-o dorești, este important să îți studiezi bugetul înainte și să cauți un răspuns la următoarele întrebări: ai nevoie de un agent imobiliar?, de ce ai nevoie de o pre-aprobare din partea băncii?, cum poți negocia tranzacția? și, cel mai important, cum faci ca să eviți investițiile proaste? Să începem cu partea financiară – de altfel cea mai importantă – cum obținem aprobarea unei ipoteci?
Pre-aprobare pentru ipotecă
Primul pas critic în procesul de cumpărare a unei case este acela de a stabili ce buget ai pentru investiție. Aproape nimeni nu achiziționează un imobil cu bani gheață, în schimb, cumpărătorii pot obține o ipotecă de la bancă. Ce înseamnă mai exact? Stabilirea unei rate lunare fixe plătibile băncii, rată stabilită de specialiștii bancari în funcție de câștigul lunar și datoriile existente (credite bancare, împrumuturi, rate auto etc). Banca va stabili în acest caz ce sumă este avantajoasă pentru tine și ce în ce buget trebuie să fie casa pe care o cauți. Un buget reprezintă, practic, venitul tău lunar minus cheltuielile aferente stilului de viață (mâncare, cheltuieli, divertisment etc).
Pe tot parcursul procesului de pre-aprobare, sunt câțiva factori-cheie de care trebuie să ții cont: ipoteca lunară reprezintă doar o parte din cheltuielile aferente achiziționării unei case. În cele mai multe cazuri, este nevoie să plătești un avans de cel puțin 20% din suma totală, asta pentru siguranța proprietarului.
Pregătirea pentru căutarea casei
Acum că ai rezolvat aspectul financiar, începem căutarea casei. Înainte de a căuta pe online, este bine să ai o discuție cu cei dragi despre ceea ce „ai nevoie” versus ceea ce „vrei” la o casă. Începe cu lucrurile de care ai neapărat nevoie: numărul de camere, câte dormitoare, compartimentare, garaj, aer condiționat, curte și suprafață, zona, numărul de nivele etc. Apoi fă o listă cu lucrurile pe care le vrei: podea din lemn, o bucătărie mare utilată/neutilată, piscină interioară/exterioară, gresie, faianță etc. Făcând această distincție clară în mintea ta, te poți concentra pe căutarea casei care să îndeplinească toate cerințele și să satisfacă toate nevoile tale. Și încă un lucru important: fii dispus întotdeauna să faci compromisuri!
Ia în considerare diferite tipuri de case, atât cu un nivel, cât și cu două, în funcție de nevoile tale, de pildă, o casă cu un singur nivel poate reprezenta o investiție mai avantajoasă dacă nu ai o familie numeroasă. De asemenea, gândește-te și la stilul de casă pe care ți-l dorești: modern sau clasic, cu panoramă sau fără? Chiar dacă ți se par aspecte superficiale, vei descoperi că, cel mai probabil, partenerul de viață are opinii diferite de care trebuie să ții cont.
Toate aceste decizii trebuie luate înainte să începi căutarea propriu-zisă, cel mai important aspect fiind cu siguranță zona pe care o preferi. Dacă mergi cu bicicleta, caută una aproape de serviciu, dacă preferi zone liniștite, îndepărtează-te puțin de oraș și de străzile circulate, dacă ai copii, caută locuri apropiate de școli sau grădinițe. Ținând cont de propriile-ți cerințe, vei economisi timp căutând în locuri care nu ți se potrivesc.
Iată câteva criterii de care să ții cont în ceea ce privește zona:
– proximitatea față de centrul orașului (sau chiar de oraș, dacă preferi zonele limitrofe);
– proximitatea față de locul de muncă (aici trebuie să iei în considerare și posibilitatea schimbării job-ului, atfel încât trebuie să te gândești dacă ai fi dispus să locuiești în aceeași zonă chiar dacă îți muți biroul);
– calitatea instituțiilor de învățământ din zonă;
– stațiile pentru mijloacele de transport în comun;
– nivelul de siguranță al zonei;
– zgomotul;
– existența canalizării;
– vecinii.
Colaborarea cu agenții imobiliari
Adevărul este că răspunsul la întrebarea: „chiar am nevoie de un agent imobiliar?” poate fi la fel de bine și negativ. Oricine are conexiune la internet poate studia piața imobiliară, poate căuta în funcție de zonă, stil, număr de camere și poate chiar să facă pe cont propriu vizionări. Cu atâtea metode de căutare pe care le avem la îndemână, de ce totuși majoritatea persoanelor apelează la serviciul agențiilor imobiliare?
Răspunsul la întrebare depinde în principal de nevoile tale. O agenție imobiliară îți va oferi avantajul enorm de fi în cunoștință de cauză, a cunoaște piața și de a avea deja un portofoliu care să îți îndeplinească cerințele. Cu toate acestea, este important să știi că foarte multe agenții lucrează în serviciul proprietarilor pentru simplul motiv că aceștia plătesc comisionul aferent. Dacă ești dispus să incluzi în buget și acest comision (care, de regulă, nu depășește 4% din prețul de achiziție), atunci nu trebuie decât să îți urmezi cursul normal al activităților zilnice și să aștepți să sune telefonul, consilierii imobiliari vor lucra pentru tine și vor negocia în funcție de interesele tale. Ține cont de acest aspect atunci când contactezi o agenție imobiliară în legătură cu o casă pe care o găsești online.
De preferat este să suni direct la sediul agenției și să specifici clar ce urmărești, un consilier imobiliar trebuie să fie o persoană amabilă, răbdătoare și dispusă să lucreze în interesul tău; odată ce ai stabilit legătura cu agentul dorit și i-ai specificat cerințele tale, lucrurile nu pot merge decât în propriul interes.
Totuși, cum găsești agenția imobiliară care să îți convină? Programează-ți întâlniri cu mai mulți reprezentanți, vezi câteva case și caută pe cineva care să îți înțeleagă cu adevărat nevoile și se arată interesat de satisfacerea acestora. Poți cere recomandări de la prieteni sau vecini ori persoane care au mai avut astfel de colaborări.
Oferta și negocierea prețului
Chiar dacă te hotărăști să colaborezi cu o agenție imobiliară sau nu, la stadiul acesta deja ai pornit în „vânătoarea” de case, ai văzut câteva apropiate cerințelor tale și cel mai probabil ți-ai creionat deja casa visurilor din cele pe care le-ai vizionat. Din cele mai bune variante, alege câteva pe care să le mai vezi o dată (aici intervine avantajul colaborării cu agențiile, de obicei vizionările se fac alături de consilier, fără să fie nevoie de prezența proprietarului, deci poți să reprogramezi o vizionare fără să deranjezi pe nimeni), la altă oră; ai fi surprins să vezi cât de diferit se văd lucrurile într-o altă lumină – de pildă, vei auzi de data aceasta câinele vecinului lătrând sau poți observa un întrerupător defect –. Notează toate aspectele pozitive, dar și cele negative pe care le vezi și cere de la agentul tău fotografii ale casei, ori dacă ești pe cont propriu, roagă proprietarul să îți permită să faci propriile poze.
După câteva săptămâni sau chiar luni de căutări, vei găsi casa care întrunește toate cerințele tale. Acum ești pe punctul de a negocia și este timpul să faci o ofertă. Este firesc să vrei să obții cel mai mic preț, dar vânzătorul va vrea contrariul. Și atunci, care este calea de mijloc? Este momentul în care trebuie să ții cont de pre-aprobarea ipotecii, amintește-ți că ai la dispoziție doar o anumită sumă și trebuie să te încadrezi în ea, deci oferta nu o poate depăși, scopul este de fapt acela de a obține un preț mai mic.
Ca să îți faci o idee despre prețul real al casei, studiază puțin prețurile cu care s-au vândut în acea zonă casele, este suficient să dai o căutare pe internet sau să ceri informații de la agentul tău imobiliar. Aceasta este și o modalitate perfectă de a afla dacă faci o investiție bună sau nu. Discută cu agentul tău imobiliar și vezi dacă în zonă prețurile au crescut sau au scăzut în ultima perioadă, cât timp a stat casa pe piață, câte oferte a primit până în prezent, de ce au fost refuzate etc.. De asemenea, este important să știi și cât de motivat este proprietarul să vândă casa, se grăbește sau este încă în căutare?. Acestea sunt aspecte foarte importante când vine vorba despre negociere.
Ține cont că este foarte ușor să te îndrăgostești de o proprietate, mai ales dacă o cauți de ceva vreme sau dacă e urgent să te muți din actuala locuință. Cum am specificat la începutul articolului, nu te lăsa condus de sentimente pentru că este posibil să iei o decizie dezastruoasă din punct de vedere financiar. Dacă vânzătorul refuză să negocieze, nu te aventura într-un angajament pe care nu îl poți onora, este mai înțelept să aștepți următoarea oportunitate care ți se va ivi.
Ai căutat, ai negociat, ai cumpărat. Ai grijă să faci o inspecție a casei (este posibil să găsești nereguli care la prima vedere nu erau vizibile) înainte de a semna contractul final, chiar dacă angajarea unui specialist te poate costa până la 300 €. Fără o inspecție, ai putea face cea mai mare investiție financiară din viața ta într-o farsă. Chiar dacă proprietatea este nouă, pot fi probleme ascunse pe care doar un inspector specializat le poate vedea. De pildă, pot fi fisuri în fundație care să îți afecteze întreaga construcție, deranjamente pe care trebuie să le specifici în contract. De asemenea, îi poți cere proprietarului o reducere de preț ori chiar să suporte cheltuielile de reparație.
Odată ce ai urmat toți acești pași, ești proprietarul casei pe care ți-ai dorit-o. Felicitări!