Papageorgiadis: 2018-2019 criza mondiala. Noi avem economie

Piata imobiliara trebuie sa fie reglementata. Ne aflam intr-unul dintre momentele-cheie, in care putem preintampina problemele care vor veni odata cu urmatoarea criza. Specialistii din sectorul imobiliar trebuie sa fie protejati, pentru a putea castiga si pastra increderea oamenilor. A venit timpul ca ”agent imobiliar” sa insemne mai mult decat un intermediar care reposteaza anunturile proprietarilor. Ilias Papageorgiadis a dezvoltat toate aceste subiecte in emisiunea ”ZAI la o cafea” cu Razvan Muntean.
In 2004, Ilias Papageorgiadis, jurnalist respectat si un bun specialist in relatii publice, din Katerini, a luat o decizie care i-a schimbat viata pentru totdeauna. Grecul a lasat totul in urma si a venit la Bucuresti.

”Romania nu este destinatia mea, este destinul meu”, spune Ilias, care nu s-a temut sa o ia de la capat intr-o tara noua, in care nu cunostea pe nimeni si nimic. ”Daca vrei sa mori, incearca sa mori cand inoti in ocean, nu intr-un pahar cu apa”. Sunt vorbele tatalui sau, care l-au facut sa aiba curajul de a-si incerca norocul intr-un domeniu despre care nu stia nimic: imobiliarele.
”Cum putem numi 1000 de greseli intr-un singur cuvant? Experienta!”, spune optimist grecul care a vazut in Romania sansa unei vieti mai bune.
”Pe vremuri, m-a pasionat foarte mult ideea ca imobiliarele au reprezentat pentru Romania unul din doua-trei sectoare nu numai cu potential economic, dar cu potential sa schimbe viata oamenilor si sa ii faca sa se simta mai bine. Pentru ca, in 2004, deja, au fost unii romani care au considerat ca un apartament nou, o proprietate noua reprezinta pentru ei, inainte de tot, o mandrie si o schimbare de viata in comparatie cu locatia in care au stat in perioada comunismului.”

Faptul ca a avut fler, perspectiva si o abordare diferita fata de ceilalti a fost determinant.
” Eu nu am schimbat o tara si o viata ca sa fac numai inchirieri de apartamente. In 2005, am luat o decizie care, atunci, a fost un pic ciudata. Am zis ca, daca in Bucuresti preturile au explodat, va incepe sa apara interes si pentru orasele de langa. In fiecare joi, vineri, luam ziarele si cautam agenti imobiliari din alte orase: Craiova, Pitesti, Brasov, Ploiesti, Braila, Galati, Constanta.
In fiecare duminica in care am fost in tara, cand lumea se intorcea din cluburi, eu mergeam intr-un oras. Acolo am pregatit 20 de intalniri cu agenti imobiliari. In 3-4-5 luni, am reusit sa creez un portofoliu cu proprietati serioase, cu acte in ordine, din alte orase. Si cu ele am inceput sa ma duc la companii mai mari si sa le propun sa inceapa ceva la nivel local. Internetul nu era cum este azi… Asta m-a ajutat sa prind o oportunitate.”

Grecul nu a fost primit cu deschidere de viitorii colegi de breasla. ”Lumea vorbea urat cu tine doar pentru ca voiai sa muncesti duminica.”
Ilias Papageorgiadis a avut de-a face cu tot felul de oameni. Asta nu l-a facut insa sa-si schimbe atitudinea, sa-si piarda optimismul sau determinarea. Dimpotriva.
”Am colaborat cu peste 130 de agenti imobiliari din 14 orase din Romania. Nimeni nu zice ca l-am furat cu un euro, un leu sau ca ce am avut de impartit nu am impartit corect.”
Acum, experienta isi spune cuvantul. Poate recunoaste un agent imobiliar bun imediat.

”Cum recunosti un agent imobiliar bun?
1. Vorbeste politicos. Nu are fite. Nu are probleme psihice de rezolvat cu mine la telefon, sa simta ca el este important
2. Este informat in legatura cu proprietatea despre care vorbeste.
3. Incearca sa inteleaga care sunt problemele tale.
4. Daca il intrebi: proprietatea asta are si dezavantaje?, iti spune macar unul, nu iti spune ca totul e perfect. Nu exista proprietate perfecta, nicaieri in lume.
5. Cand se prezinta la intalnire se prezinta cu respect de sine, nu arata in ultimul hal.
6. Cand vorbesti, cand intrebi ceva, daca nu stie, noteaza, daca stie, raspunde in mod serios.”

Sau, cel putin, asa ar trebui sa fie, considera Ilias.
”O problema pe care o avem noi, ca breasla, si aici ma refer chiar la companii multinationale: nu am fost in stare sa explicam si sa dovedim unui dezvoltator sau unui investitor care urmeaza sa fie dezvoltator ca, atunci cand incepe el sa discute despre o proprietate, o investitie, o dezvoltare, daca a vorbit cu arhitectul sau, trebuie imediat sa vorbeasca si cu un consultant imobiliar. La marea majoritate din cazuri nu se intampla asta. Si ajung la noi dupa ce au scos niste proiecte care nu sunt neaparat vandabile. Si deja este tarziu sau sunt multe probleme. Dar greseala este a noastra. Noi nu le-am dovedit lor ca suntem in stare sa facem. Exceptiile confirma regula.”
”Eu acum m-am concentrat strict la investitii – cand e vorba despre pachete de apartamente, terenuri sau spatii comerciale sau cladiri de birouri si pentru dezvoltare imobiliara. Vorbim strict despre Bucuresti, despre terenuri in zone bune sau langa metrou, cu autorizatie de constructie, apartamente nu foarte multe, medii spre putine, cu preturi sub pretul pietei – 10%.
Ma implic in dezvoltare cu tot. Dorim sa lucram cu foarte putini investitori. Sa fim o companie boutique si sa fim siguri ca omul este serios, chiar o sa investeasca si sa evitam niste probleme.
Cum a plecat ideea? Ei au venit la mine si mi-au spus: vreau sa iti asumi ca ajungem la Xrandamente. Mereu randamentele mele sunt mult mai joase decat randamentele promise de alti colegi. Nu sunt foarte eficient, nu sunt foarte destept, nu reusesc eu sa fac ce spun ei :). Eu mereu merg pe ideea de a securiza un profit si, dupa aceea, vedem daca il crestem, nu merg cu maximalizare.

Deci, din momentul in care vii la mine si spui da, facem un proiect, dar vreau sa am macar 20% pe an, vin si spun: da, facem asta, dar trebuie sa ma implic. De la teren, de la acte, sa vedem cum construim, sa vedem care este conceptul si asa mai departe.
In momentul de fata, avem o gramada de oameni, majoritatea, care nu folosesc serviciile unui consultant imobiliar. Eu cred ca pierd.”
Desi optimist de felul sau, Ilias spune ca se asteapta la o noua criza.

”Va veni criza – nu din cauza Romaniei, dar astept o criza la anul, probabil. Este parerea mea. La sfarsitul anului sau in anul urmator astept o criza la nivel mondial. Si asta va afecta si Romania.” Grecul crede insa ca romanii au invatat multe din criza din 2008, iar acum lucrurile nu vor mai fi atat de grave. ”In 2006-2007 au mers foarte multe sotii, care au vazut, prima data in viata lor, multi bani si-i spuneau sotului: sa cumparam nu un apartament de 100, ci un apartament de 300 de mp, ca sa arate mai frumos. Acum nu mai avem situatii de genul acesta. Lumea este mult mai constienta. Criza a fost prima criza mare in Romania dupa comunism. Ne-a educat pe toti. In ziua de azi, investitiile se fac nu neaparat ca sa creasca mult pretul apartamentului, ci pentru randament. Decat sa ai bani in banca cu 1%, sa cumperi un apartament cu 4-5-6. Si este ceva rational. Si inca ceva: in 2018 depozitele sunt cu 25% mai mari decat imprumuturile. Avem una dintre cele mai sanatoase economii.

Nu ma astept ca preturile sa scada dramatic, cum au scazut in 2009-2010. Majoritatea proiectelor vor fi dezvoltate si livrate pentru ca, din ce stiu, sunt foarte multe spre vanzare. Dar, cu siguranta, preturile terenurilor vor scadea. Ce se intampla astazi cu unele proprietati este la limita intelegerii, au depasit pretul din 2008. Vorbim despre terenurile cu autorizatie de constructie din Bucuresti. Si nu numai. Si in Cluj, si in Timisoara. La terenuri chiar consider ca este o problema, insa la apartamente, in special la cele noi si cele cu standarde civilizate nu va fi o o scadere dramatica. Poate 10-20%, nu 50-70%, cum a fost. Si nici nu va fi ceva pe termen foarte lung. Pentru ca majoritatea sunt cumparate cu banii jos sau cu credite foarte bine securizate. Pentru ca s-a construit mult mai bine, economia este diferita, lumea acum are venituri sa sustina investitiile si asa mai departe.
Exista si exceptii. Exista niste dezvoltatori care au luat-o razna si au impresia ca o sa ne fure pe toti si vor pleca in Bahamas. Daca le iese, bravo lor. Acesta este un risc. Exista unii care speculeaza niste preturi foarte mari si cresc intr-un mod accelerant. Daca piata cumpara, e problema pietei. Dar, in peste 80% din cazuri, avem de-a face, in Romania, cu o piata foarte sanatoasa. N-are nicio treaba cu 2008. Problema va veni din afara. Nu din Romania.”

SURSA: media.imopedia.ro